Аренда или покупка квартиры: что выгоднее в Казахстане? Расчёты аналитиков

Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Снимать квартиру или брать ипотеку? Этот вопрос задаёт себе большинство казахстанских семей, начинающих совместную жизнь или переезжающих в другой город. Ответ на него неоднозначен и зависит от многих факторов. Разобраться с этим помогает группа компаний Ranking.kz, специализирующаяся на мониторинге и анализе экономики Казахстана, — в рамках совместного с Tengrinews.kz проекта.

Краткий пересказ текста от Tengri AI Этот текст сгенерирован ИИ

Аналитики Ranking.kz специально для Tengrinews.kz разбираются в том, что выгоднее для казахстанцев — снимать квартиру или купить в ипотеку. Для этого они сделали много расчётов.
Так, средняя стоимость аренды квартиры в Казахстане составляет 53,5 процента от средней же зарплаты, но отличается в зависимости от города.
Цены на жильё в новостройках и на вторичном рынке также варьируются: в июне 2025 года средняя цена за квадратный метр в новых домах составляла 527,2 тысячи тенге, на вторичном рынке — 546,7 тысячи.
Ипотечные условия зависят от программы. Например, "7-20-25" предлагает семь процентов годовых на квартиры в новостройках, 20 процентов первоначального взноса и срок до 25 лет, тогда как ставки на вторичное жильё могут достигать 20 процентов годовых.
Аренда может быть выгоднее ипотеки в краткосрочной перспективе (до 5-6 лет), но ипотека выгоднее в долгосрочной перспективе, особенно для новостроек.
Сравнение показывает, что аренда квартиры за 10 лет может обойтись дороже, чем ипотека на новостройку, но дешевле, чем на вторичное жильё, с учётом роста арендной платы.
Покупка новой квартиры в ипотеку на 10 лет более выгодна, так как итоговая сумма выплат меньше, и после выплаты ипотеки жильё остаётся в собственности.
Ипотека на вторичное жильё обойдётся дороже аренды, но инвестиции в недвижимость могут окупиться при продаже — из-за роста цен.

Какую часть от зарплаты казахстанцы тратят на аренду жилья?

Для того чтобы рассчитать, что выгоднее — покупать жильё или снимать, разберёмся с ценами на аренду и сопоставим их с зарплатами в стране.

Так, по информации Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам (БНС АСПиР РК), средние цены на аренду квартиры в крупных городах страны в июне текущего года составляли 4,5 тысячи тенге за квадратный метр. Значит, за аренду квартиры площадью 50 квадратов казахстанская семья должна ежемесячно платить около 225,5 тысячи тенге. Таким образом, соотношение платежа за съёмную квартиру и зарплаты (с учётом средней номинальной) составляло 53,5 процента.

Другими словами, если жильё у гражданина съёмное, он отдаёт за него примерно половину зарплаты.

Этот показатель — средний по стране. В областных центрах и мегаполисах ситуация отличается. Например, в Алматы при самой высокой арендной плате в Казахстане (5,3 тысячи тенге за квадратный метр) и в то же время достаточно высокой средней зарплате (518,9 тысячи тенге) за съёмную квартиру отдают 50,8 процента от заработка. В Павлодаре доля таких платежей намного меньше: всего 34,9 процента от зарплаты. В этом северном городе оклады ниже (399,5 тысячи тенге в среднем), но и стоимость аренды почти вдвое меньше, чем в Алматы (2,8 тысячи тенге за квадрат).

В таблице ниже можно подробно изучить среднюю стоимость аренды квартир по стране и в отдельных городах и областях, а также увидеть, какой процент от зарплаты жители того или иного региона тратят в среднем, если снимают квартиру:

Справка: За основу в расчётах брались среднемесячные номинальные заработные платы по стране. Напомним, это — результат деления суммы общего фонда зарплаты на численность работников. Этот статистический показатель Бюро национальной статистики РК использует для сравнения между собой зарплат работников в разных сферах и регионах.

Стоит также отметить, что в первой половине 2025 года на рынке аренды жилой недвижимости наблюдалось ускорение роста цен. Если ещё осенью 2024-го индексы цен на аренду варьировались в пределах 6–8 процентов, то в январе они поднялись сразу на 10 процентов. И такими высокими показатели оставались до конца июня.

По каким ценам продаётся жильё в Казахстане?

Для сравнительного анализа приведём также информацию о стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке.

По данным того же Бюро нацстатистики, в июне 2025-го в крупных городах страны цена квадратного метра в новостройке составляла 527,2 тысячи тенге, на вторичном рынке — 546,7 тысячи тенге.

Таким образом, новая квартира площадью 50 квадратов в середине года в среднем стоила 26,4 миллиона тенге, а аналогичное жильё на вторичном рынке было дороже почти на миллион: 27,3 миллиона тенге.

Крупными городами с самыми демократичными ценами на новые квартиры в июне 2025-го можно считать:

Уральск (14,3 миллиона тенге),
Актобе (15,1 миллиона тенге),
Кокшетау (16,6 миллиона тенге).

Жильё на вторичном рынке было доступнее всего в Кызылорде (16 миллионов тенге), опять же в Кокшетау (16,8 миллиона тенге) и Таразе (16,9 миллиона тенге).

Лидерами (или самыми дорогими городами) в обоих сегментах ожидаемо были столицы, однако в Алматы квартиры стоили на два миллиона дороже, чем в Астане.

При расчётах также важно учитывать рост цен. Новостройки в Казахстане дорожают сильнее: к июню 2025-го — на 9,5 процента за год. Вторичный рынок растёт в цене медленнее: в среднем по крупным городам на 6,7 процента за год.

Сколько казахстанцы выплачивают за ипотеку?

Когда сравнивают траты на аренду и покупку жилья, то под последним чаще всего подразумевают ипотеку. Если у человека есть возможность сразу приобрести квартиру, то, скорее всего, он не будет рассматривать вариант с арендой. Обычно такие расчёты уместны, когда сомневаются: что будет дороже или выгоднее — оплачивать съёмную квартиру или обслуживать кредит.

Чтобы рассчитать условия кредитования при покупке квартиры, воспользуемся ипотечным калькулятором для двух сроков — на 10 и 20 лет.

Важно: этот сервис учитывает только основные параметры при оформлении займа, но не включает возможные дополнительные услуги и комиссии банков.

Начнём с новостроек. Если покупать квартиру по государственной программе "7-20-25", ставка по займу составит 7 процентов. Первоначальный взнос — от 20 процентов. То есть при стоимости квартиры в 26,4 миллиона тенге казахстанцу перед оформлением ипотеки необходимо иметь на руках минимум 5,3 миллиона. Максимальный срок займа по программе — 25 лет. При заключении ипотечного договора на такой срок ежемесячный платёж составит 149,1 тысячи тенге. Итоговая сумма выплат банку — 44,7 миллиона, из которых 52,8 процента — вознаграждение банка.

Если брать кредит на меньший срок — всего на 10 лет, переплата будет значительно меньше: лишь 28,2 процента. Однако в таком случае ежемесячный платёж ощутимо увеличится: до 244,9 тысячи тенге.

Для покупки в кредит жилья на вторичном рынке при его стоимости в 27,3 миллиона тенге первоначальный взнос (тоже 20 процентов) составит 5,5 миллиона. По данным Первого кредитного бюро, 45 процентов всех ипотечных кредитов с января по апрель 2025-го оформлялись по ставке, превышающей 20 процентов. Однако с июня максимальную ипотечную ставку в Казахстане ограничили 20 процентами. Поэтому мы учитывали в расчётах именно её.

Итак, ежемесячный платёж по такому кредиту на "вторичку", оформленному на 25 лет, составит 367,1 тысячи тенге. Общая сумма выплат за весь срок превысит сумму основного долга в пять раз, достигнув 110,1 миллиона тенге. Из них 80,1 процента, или 88,2 миллиона, — вознаграждение банка.

Теперь рассмотрим покупку квартиры на вторичном рынке в ипотеку на 10 лет. Тут переплата будет не такой колоссальной, однако всё равно составит больше половины от общей суммы возврата банку: 56,9 процента. Серьёзный минус такого варианта — большой ежемесячный платёж по кредиту: 422,6 тысячи тенге. С учётом того, что номинальная заработная плата в РК в первом квартале 2025-го составляла 423,1 тысячи, можно считать, что за такую ипотеку придётся отдавать весь доход. Такой вариант подойдёт семье, в которой работают минимум двое и один из них получает не меньше 423,1 тысячи.

Так что же выгоднее — аренда жилья или ипотека?

Чтобы найти ответ на этот вопрос, мы решили сравнить ежемесячные платежи по ипотеке и аренде на 10 лет вперёд. Мы также опирались на то, что в случае оформления жилищного займа по аннуитетной системе размер платежа каждый месяц будет одинаковым.

Что такое аннуитетная схема платежей? Банки применяют её чаще всего. Это когда общая сумма кредита (основная задолженность плюс проценты) делится на количество ежемесячных платежей с учётом срока займа. Например, кредит на 10 лет, в году 12 месяцев, значит, платежей будет 120. Таким образом, платежи получаются равными — заёмщик выплачивает одну и ту же сумму на протяжении всего срока ипотеки, от первого до последнего месяца.

А вот стоимость аренды может меняться. При прогнозировании среднего платежа за аренду мы использовали только базовый сценарий развития ситуации, то есть представили, что цены на наём жилья в дальнейшем будут расти так же, как и в июне 2025-го: на 9,4 процента в год.

И дальнейшие наши расчёты показывают, что в начале десятилетнего периода, на который мы делаем прогноз, то есть в середине 2026 года, ипотечный платёж при покупке новой квартиры будет превышать арендную плату: 244,9 тысячи тенге против 225,5 тысячи соответственно. Со второго года наём жилья, напротив, станет больше, чем платёж по ипотеке.

К концу десятилетнего периода между этими двумя показателями ляжет пропасть: арендная плата (553,8 тысячи тенге) превысит ипотечный платёж вдвое.

При сравнении ипотеки на квартиры на вторичном рынке и аренды жилья ситуация немного иная. В самом начале платёж по кредиту за такую квартиру будет на 87,4 процента больше, чем аренда: 422,6 тысячи против 225,5 тысячи тенге соответственно. С учётом роста арендной платы эта разница сойдёт на нет только через семь лет. Далее аренда станет дороже ипотеки.

Обратите внимание, как с годами меняется соотношение арендной платы и ипотечного платежа к уровню зарплаты. Плюс аренды в том, что в самом начале срока она составляет чуть больше половины зарплаты, тогда как ипотечный платёж за квартиру на вторичном рынке равен ей. Однако со временем доля аренды от заработка остаётся такой же большой, а вот "замороженный" аннуитетный платёж по ипотеке занимает всё меньше и меньше. К концу десятилетия платёж по ипотеке за жильё на вторичном рынке составит уже 36,1 процента от номинальной зарплаты.

Важно: мы рассчитали рост номинальной заработной платы по базовому сценарию, при котором она каждый год будет увеличиваться так же, как в июне 2025-го: на 10,7 процента. В данном случае не учитывался рост реальной зарплаты, показатели которого значительно ниже и зависят от уровня инфляции.

Вывод

В сравнении с покупкой квартиры в ипотеку аренда может быть выгодна семье только на краткосрочный период в пределах 5-6 лет. Если суммировать все платежи по аренде за 10 лет с учётом её ежегодного удорожания, общая сумма выплат арендодателю за весь период составит 48,6 миллиона тенге. Сравним этот показатель с полной стоимостью затрат на ипотеку. Для квартиры в новостройке она составит 34,7 миллиона (с учётом первоначального взноса), для жилья на вторичном рынке — 56,2 миллиона тенге.

Покупка новой квартиры в кредит на 10 лет, безусловно, более выгодный вариант. Кроме того, после выплаты ипотеки граждане будут полноправными владельцами недвижимости, чего однозначно не произойдёт при найме жилья.

Ипотечные выплаты за "вторичку" за 10 лет окажутся дороже, чем аренда жилья, на 7,6 миллиона тенге. Но такие инвестиции в недвижимость будут капитализированы — при дальнейшей продаже квартиры эта разница может быть компенсирована за счёт увеличившихся цен.

Ранее Tengrinews.kz совместно с Ranking.kz выпустил материал о том, что казахстанцам нужно знать о кредитах, и рассказывали, что происходит с рынком недвижимости, в каких городах самое дорогое жильё, а в каких — дешёвое и какие квартиры казахстанцы предпочитают покупать.

Также в рамках сотрудничества Tengrinews.kz и Ranking.kz рассказывали, кем работать в Казахстане — в этой публикации был представлен анализ зарплат, рынка труда и прогноз экспертов.